Supremo decide que não se cobra ITBI quando o imóvel entra como capital da empresa

O que o STF decidiu

Quando os sócios entregam um imóvel para formar o capital de uma empresa, a lei chama isso de integralização de capital. Na prática, o imóvel deixa de ser das pessoas e passa a ser da empresa, em troca de participação nela. É uma operação comum em holdings patrimoniais e familiares.

A Constituição Federal (CF) afasta o ITBI nessa situação: o imposto não incide quando o imóvel é entregue à empresa “em realização de capital”, isto é, para formar o capital social (art. 156, § 2º, inciso I). A mesma regra traz uma exceção para fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas, quando a atividade principal de quem recebe os bens for comprar e vender esses bens, alugar imóveis ou fazer arrendamento mercantil.

Muitos municípios aplicavam essa exceção também à entrega de imóveis para formar capital e cobravam o imposto de empresas com atividade imobiliária.

Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por maioria, que essa cobrança não é possível. Quando o imóvel forma o capital, o imposto não pode ser cobrado, seja qual for a atividade da empresa.

O julgamento ocorreu no Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, Tema 1.348 de repercussão geral, categoria de julgamento em que a decisão deve ser seguida pelos demais tribunais.

O que isso significa para quem já pagou

Quem pagou ITBI ao entregar imóvel para formar o capital de uma empresa pode pedir o dinheiro de volta e agora conta com a decisão do STF como base para esse pedido.

O pedido, em regra, deve ser feito em até cinco anos, contados da data do pagamento. Depois disso, o direito à devolução se perde. Quem pagou há quatro anos, por exemplo, tem poucos meses para agir.

Há outro ponto de atenção: o julgamento ainda não é definitivo, porque o processo ainda não terminou, ou seja, não houve o chamado trânsito em julgado, momento em que não cabe mais recurso.

Por isso, o STF ainda pode limitar os efeitos da decisão no tempo, fixando uma data a partir da qual ela passa a valer. Isso se chama modulação e, se ocorrer, pode impedir parte dos pedidos de devolução.

Quando limitou os efeitos de decisões tributárias, o STF costumou preservar quem já tinha ação em andamento. A data de corte, porém, muda de caso para caso e, em algumas decisões, ficou antes do fim do julgamento. A consequência prática é direta: esperar o fim do julgamento para decidir pode custar o direito à devolução.

Em termos práticos: quem pagou deve avaliar o caso agora.

Para quem vai fazer a operação agora

Quem pretende integralizar um imóvel ao capital de uma empresa, ou já recebeu a guia do ITBI e ainda não pagou, pode usar a decisão desde já.

O caminho é pedir ao município que reconheça a imunidade antes do pagamento. Se o município negar, a cobrança pode ser discutida no Judiciário. Assim, a empresa evita pagar primeiro para pedir a devolução depois.

Antes de pedir: a cobrança pode ter duas parcelas

A decisão é favorável, mas não resolve tudo. Para saber quanto é possível pedir de volta e com que risco, é preciso entender o que o município cobrou. Em muitos casos, o ITBI foi calculado sobre dois valores diferentes, e cada um tem uma situação própria.

Parcela 1: o valor entregue ao capital da empresa. É o valor pelo qual o imóvel foi colocado na empresa. Sobre ele, o STF já firmou entendimento favorável ao contribuinte: o imposto não pode ser cobrado. É a parcela em que o risco de discutir é menor, embora ainda dependa do que o STF decidir sobre a modulação.

Parcela 2: a diferença de avaliação. É bastante comum que a prefeitura avalie o imóvel por um valor maior do que o declarado e cobre imposto sobre a diferença entre esses valores.

A decisão do STF mantém o limite fixado em um julgamento anterior (Tema 796): a imunidade protege o valor destinado ao capital social, e não o que exceder dele. Os municípios usam esse limite para cobrar o imposto sobre a diferença entre a avaliação da prefeitura e o valor declarado.

Há argumentos contra essa cobrança, em especial quando todo o valor do imóvel foi destinado ao capital. A questão, porém, não está pacificada, e o risco em discutir acaba sendo maior.

Exemplo: os sócios entregam à empresa um imóvel por R$ 1 milhão, todo destinado ao capital. A prefeitura avalia o imóvel em R$ 1,5 milhão e cobra ITBI sobre esse valor. A cobrança tem duas parcelas. Os R$ 1 milhão estão na parcela 1, em que o STF já decidiu a favor do contribuinte. Os R$ 500 mil restantes estão na parcela 2, em que a discussão segue aberta. Ao pedir a devolução, a empresa pode ter mais segurança na primeira parcela e enfrentar mais debate na segunda.

Conclusão

A decisão do STF é uma boa notícia, mas não deve ser lida de forma absoluta. Cada cobrança tem uma composição própria, e o risco de pedir a devolução muda conforme a parcela que se discute.

O primeiro passo é entender como o valor cobrado se divide entre as duas parcelas e levantar o que foi pago, quando foi pago e se já houve alguma discussão com o município. Com esse quadro, é possível avaliar as chances de êxito, o ganho possível, o prazo e os custos de cada parcela, e decidir quanto risco a empresa quer assumir.

A devolução é buscada em uma ação judicial chamada repetição de indébito, isto é, a ação para recuperar valor pago indevidamente. Como o prazo corre desde o pagamento e a modulação ainda está em aberto, a avaliação deve ser feita o quanto antes.

O Núcleo Tributário da ATOM Advogados atua na discussão de cobranças indevidas de tributos e na definição de estratégias para recuperar esses valores, avaliando, em cada caso, a estratégia mais adequada, as chances de êxito e o grau de risco.